近日，我们专访了《城市更新规划导则（2024-2028 年）》主要起草人、住建部城市规划专家委员会委员李教授，解读未来 5 年城市更新的核心方向与实施要点。

问：相比以往，新版导则在更新方向上有哪些调整？李教授：最大的变化是从 “单一改造” 转向 “功能复合”。过去城市更新多聚焦于建筑外观翻新、基础设施修补，而新版导则明确要求，更新项目需实现 “居住、商业、文化、生态” 等多元功能融合。比如老旧小区改造，不能只修水管、加电梯，还要配套建设社区食堂、老年活动中心、口袋公园；工业遗存更新，不能只做文创园区，还要引入研发中心、人才公寓，形成 “工作 - 生活 - 休闲” 一体化的空间。

问：“功能复合” 在实际落地中可能面临哪些难点？如何解决？李教授：主要难点是 “空间统筹” 与 “利益协调”。一方面，老城区、旧厂房等更新载体空间有限，要容纳多种功能，需通过精细化规划设计，比如采用 “垂直功能叠加”（地下建停车场、地面做商业、楼上搞居住）、“弹性空间设计”（可灵活转换用途的共享空间）；另一方面，多元功能涉及政府、开发商、居民、运营方等多方主体，利益诉求不同，需建立 “协同治理机制”，比如通过居民议事会确定功能优先级，通过 PPP 模式分担建设运营成本。

问：对地方政府和企业落实 “功能复合” 有何建议？李教授：地方政府要避免 “重规划、轻落地”，需出台配套政策，比如对功能复合项目给予容积率奖励、配套设施建设补贴；企业要转变运营思维，从 “建完就卖” 转向 “长期运营”，通过多元业态的协同发展（如商业收益补贴文化设施运营）实现可持续盈利。

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